Phân tích cổ phiếu NVL (Novaland) 2025: Kỳ vọng phục hồi từ “đáy” hay rủi ro tài chính vẫn chực chờ?

Thị trường chứng khoán những tháng cuối năm 2025 đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của nhóm cổ phiếu bất động sản, trong đó tâm điểm không thể không nhắc đến cổ phiếu NVL của Tập đoàn Novaland. Sau giai đoạn tái cấu trúc đầy cam go, những tín hiệu tích cực từ pháp lý và hạ tầng đang thổi một luồng gió mới vào niềm tin của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bức tranh tài chính Quý 3/2025 vừa được công bố lại cho thấy những gam màu trái ngược: Lỗ ròng quay trở lại trong khi hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn duy trì đà dương. Vậy thực hư sức khỏe của Novaland ra sao? Liệu cổ phiếu NVL có thực sự là cơ hội đầu tư “vàng” hay vẫn là “bẫy giá trị”? Bài viết này sẽ bóc tách chi tiết từng khía cạnh để nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện nhất.

1. Thông tin cơ bản về Tập đoàn Novaland

Để hiểu rõ về tiềm năng của cổ phiếu NVL, trước hết chúng ta cần nhìn lại vị thế của doanh nghiệp này trên bản đồ bất động sản Việt Nam.

• Tên công ty: Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland).

• Mã chứng khoán: NVL (Sàn HOSE).

• Lịch sử hình thành: Tiền thân là Công ty TNHH TM Thành Nhơn (thành lập năm 1992) hoạt động trong lĩnh vực thuốc thú y. Sau cuộc tái cấu trúc lịch sử năm 2007, Tập đoàn chuyển mình mạnh mẽ sang lĩnh vực bất động sản. Đến năm 2016, Novaland chính thức niêm yết trên sàn HOSE, nhanh chóng lọt rổ chỉ số VN30 và khẳng định vị thế là nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam với quỹ đất khổng lồ và năng lực triển khai dự án vượt trội.

• Hệ sinh thái sản phẩm chủ lực: Novaland tập trung phát triển 3 dòng sản phẩm chính, kiến tạo nên các đô thị quy mô lớn:

  • Bất động sản Đô thị (Trung tâm & Vệ tinh): Gồm các dự án căn hộ hạng sang tại TP.HCM (như The Grand Manhattan, Sunrise City) và đại đô thị sinh thái vệ tinh Aqua City (Đồng Nai) quy mô 1.000 ha.

  • Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng: Chuỗi “siêu thành phố biển” thương hiệu NovaWorld quy mô hàng nghìn héc-ta như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, tích hợp hệ sinh thái vui chơi giải trí toàn diện.

  • Bất động sản Công nghiệp: Mảng kinh doanh mới đầy tiềm năng tại các tỉnh thành phía Nam.

• Ban lãnh đạo: Dưới sự dẫn dắt của Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn, Novaland đang quyết liệt thực hiện chiến lược tái cấu trúc toàn diện để vượt qua khủng hoảng thanh khoản.

Nguồn: Novaland

2. Phân tích ngành Bất động sản: “Gió đông” đang thổi?

Bối cảnh vĩ mô và ngành trong năm 2025 đang tạo ra những tác động đan xen lên cổ phiếu Novaland.

Yếu tố Vĩ mô

• Hạ tầng giao thông bứt phá: Hàng loạt dự án trọng điểm như Cảng hàng không quốc tế Long Thành, cầu Long Hưng (cầu Đồng Nai 2) nối TP.HCM – Đồng Nai, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ (Theo Cafe F). Đây là “mạch máu” quan trọng giúp gia tăng giá trị thực cho các đại dự án của Novaland tại Đồng Nai và Bình Thuận.

• Lãi suất: Dù lãi suất huy động có xu hướng nhích nhẹ, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn đang được duy trì ở mức hỗ trợ để kích cầu.

Yếu tố ngành

• Gỡ vướng pháp lý: Một trong những động lực lớn nhất cho cổ phiếu NVL thời gian qua là sự tháo gỡ về pháp lý. Ngày 17/11, Quốc hội đã công bố dự thảo tháo gỡ nhiều vướng mắc về đất đai. Đối với các doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng vướng pháp lý như Novaland, đây là tín hiệu “sống còn” giúp khơi thông dòng vốn và nguồn hàng.

• Đấu giá đất Thủ Thiêm: Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM dự kiến tổ chức đấu giá 3 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm từ đầu tháng 12/2025 với giá khởi điểm trên 5.000 tỷ đồng/lô. Sự kiện này được kỳ vọng thiết lập mặt bằng giá mới, gián tiếp nâng định giá tài sản cho các doanh nghiệp có quỹ đất lớn lân cận như Novaland.

Theo Tạp chí Điện Tử Kinh tế chứng khoán

3. Phân Tích Cơ Bản Cổ Phiếu NVL: Đánh giá sức khoẻ tài chính Novoland

Đây là phần quan trọng nhất để đánh giá “sức khỏe” thực sự của doanh nghiệp. Các số liệu phân tích dựa trên Báo cáo tài chính hợp nhất Quý 3/2025 và Văn bản giải trình chênh lệch lợi nhuận của Novoland.

Kết quả kinh doanh Novoland Quý 3 và Lũy kế 9 tháng năm 2025

(Đơn vị: Tỷ VNĐ)

1. Doanh thu và Lợi nhuận gộp:

   • Doanh thu thuần Q3/2025 giảm 16,3% so với cùng kỳ, đạt 1.683 tỷ đồng. Tuy nhiên, lũy kế 9 tháng đầu năm doanh thu luỹ kế 9 tháng đầu năm vẫn đạt 5.398 tỷ đồng, tăng trưởng 25,7% so với mức 4.295 tỷ đồng của 9 tháng 2024. Động lực đến từ việc bàn giao các sản phẩm tại NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City.

   • Biên lợi nhuận gộp cải thiện mạnh mẽ lên mức 35,3% (so với mức âm của cùng kỳ năm ngoái), cho thấy giá vốn hàng bán đã được tối ưu tốt hơn và biên lợi nhuận từ các sản phẩm bàn giao trong kỳ này cao hơn. Đây là tín hiệu tích cực cho hoạt động cốt lõi của cổ phiếu NVL.

2. Lợi nhuận sau thuế “bốc hơi” trong Quý 3:

   • Mặc dù hoạt động kinh doanh cốt lõi có lãi gộp, nhưng NVL lại ghi nhận lỗ sau thuế 1.153 tỷ đồng trong Q3/2025, trái ngược hoàn toàn với khoản lãi kỷ lục 2.950 tỷ đồng cùng kỳ.

   • Theo văn bản giải trình của Novaland, sự sụt giảm lợi nhuận chủ yếu do:

     • Doanh thu tài chính giảm sâu: Giảm 3.442 tỷ đồng so với cùng kỳ. Năm ngoái, NVL ghi nhận lãi đột biến từ việc bán tài sản/thoái vốn, nhưng năm nay hoạt động này không còn nhiều.

     • Chi phí tài chính tăng vọt: Tăng gấp 4,5 lần lên 1.449 tỷ đồng. Trong đó, lỗ chênh lệch tỷ giá là tác nhân chính, tăng 712 tỷ đồng. Áp lực tỷ giá USD/VND tăng cao trong năm 2025 đã đánh mạnh vào các khoản nợ vay ngoại tệ của Novaland.

Nhận định cổ phiếu NVL: Việc chuyển từ lãi sang lỗ lớn trong Quý 3 là thông tin tiêu cực trong ngắn hạn, gây áp lực điều chỉnh lên giá cổ phiếu. Tuy nhiên, điểm sáng là hoạt động kinh doanh cốt lõi (bán hàng và bàn giao) đã có lãi gộp trở lại, cho thấy “sức sống” thực sự của doanh nghiệp đang phục hồi, không còn phụ thuộc hoàn toàn vào doanh thu tài chính như trước.

Cơ cấu Nợ - Tài sản - Vốn chủ sở hữu (Tại 30/09/2025)

(Đơn vị: Tỷ VNĐ)

1. Cơ cấu Tài sản:

   • Hàng tồn kho khổng lồ: Chiếm tỷ trọng lớn nhất – 63,5% tổng tài sản là Hàng tồn kho với 152.285 tỷ đồng, tăng khoảng 5.600 tỷ so với đầu năm, phần lớn nằm ở chi phí xây dựng dở dang tại các đại dự án. Điều này cho thấy NVL vẫn đang tiếp tục bơm tiền vào thi công, nhưng cũng đồng nghĩa với vốn bị “chôn” rất lớn.

   • Tiền mặt giảm: Lượng tiền mặt giảm gần 800 tỷ đồng so với đầu năm, cho thấy áp lực dòng tiền chi trả cho hoạt động thi công và nợ vay vẫn rất lớn.

2. Cơ cấu Nguồn vốn & Nợ vay:

   • Tổng nợ vay tài chính: 64.283 tỷ đồng (Vay ngắn hạn + Vay dài hạn). Vay ngắn hạn chiếm gần 50% tổng nợ vay (31.934 tỷ đồng), đặt ra áp lực thanh toán lớn trong 12 tháng tới. Mặc dù doanh nghiệp đã nỗ lực đàm phán gia hạn nợ và hoán đổi nợ thành cổ phần/bất động sản, nhưng chi phí lãi vay vẫn là gánh nặng khổng lồ (hơn 100 tỷ đồng lãi vay trong 9 tháng chưa kể các chi phí liên quan vốn vay.

   • Vốn chủ sở hữu: Tăng lên 50.814 tỷ đồng, chủ yếu do biến động lợi ích cổ đông không kiểm soát và thay đổi tỷ lệ sở hữu công ty con

   • Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu (D/E): Tỷ lệ Tổng nợ/VCSH là 3,7 lần, tỷ lệ Nợ vay/VCSH là 1,26 lần. Mặc dù tỷ lệ này không quá cao so với ngành và đã giảm so với các năm trước nhờ nỗ lực tái cấu trúc, nhưng đây vẫn là mức đòn bẩy cao trong bối cảnh lãi suất thả nổi và thị trường trái phiếu chưa hoàn toàn khơi thông.

Nhận định cổ phiếu NVL: Khối tài sản (Hàng tồn kho) khổng lồ là “của để dành” giúp cổ phiếu NVL hấp dẫn trong dài hạn nếu pháp lý được khơi thông. Tuy nhiên, áp lực nợ vay lớn (hơn 64 nghìn tỷ đồng) vẫn là “hòn đá tảng” đè nặng lên dòng tiền, khiến rủi ro pha loãng cổ phiếu để trả nợ hoặc hoán đổi nợ vẫn hiện hữu.

Các chỉ số định giá quan trọng

Nhận định cổ phiếu NVL: Mức định giá P/B ~0,6 lần là vùng giá rất rẻ so với giá trị tài sản ròng trên sổ sách, phản ánh sự chiết khấu của thị trường cho các rủi ro về pháp lý và thanh khoản. Đây có thể là cơ hội cho nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao, kỳ vọng vào sự hồi sinh của doanh nghiệp.

4. Phân tích kỹ thuật giá cổ phiếu NVL

Điều gì khiến giá cổ phiếu Novaland hồi phục mạnh mẽ thời gian qua?

Cổ phiếu NVL đã ghi nhận chuỗi tăng giá ấn tượng, có lúc tăng 27% từ đáy ngắn hạn. Nguyên nhân đến từ sự cộng hưởng của 3 yếu tố:

1. Kỳ vọng pháp lý được hiện thực hóa: Nhà đầu tư phản ứng tích cực với việc gỡ vướng pháp lý cho Aqua City và tốc độ cấp sổ hồng (1.935 sổ). Khi pháp lý được khơi thông, dòng tiền từ bán hàng sẽ quay trở lại.

2. Sự lan tỏa từ hiệu ứng đầu tư công và đấu giá đất: Thông tin đấu giá đất Thủ Thiêm và việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng (Sân bay Long Thành, Vành đai 3) giúp định giá lại quỹ đất của NVL.

3. Yếu tố kỹ thuật: Trước đợt tăng, NVL đã chiết khấu sâu gần 40%, đưa định giá P/B về mức hấp dẫn (~0.4 – 0.6 lần). Dòng tiền đầu cơ kết hợp với tin tốt đã kích hoạt nhịp hồi phục kỹ thuật mạnh mẽ (bắt đáy) của cổ phiếu NVL.

5. Có nên mua cổ phiếu NVL: Cơ hội, triển vọng và rủi ro

Cơ hội và triển vọng

1. Pháp lý được tháo gỡ: Từ tháng 6/2025, các đại dự án như Aqua City và NovaWorld Phan Thiet đã có những bước tiến thực chất về pháp lý. Cụ thể, doanh nghiệp đã cấp được 1.935 sổ hồng tính đến 30/9/2025, khẳng định tính pháp lý của sản phẩm với người mua. Việc này giúp khơi thông dòng tiền, cho phép Novaland mở bán trở lại các phân khu mới và thu tiền từ các hợp đồng đã ký. (Theo Cafe F).

2. Hưởng lợi từ đấu giá đất Thủ Thiêm: Thông tin TP.HCM tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm vào cuối năm 2025 dự kiến sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, gián tiếp nâng định giá quỹ đất khổng lồ của Novaland tại khu vực lân cận. Đồng thời, các dự án trọng điểm như Cảng hàng không quốc tế Long Thành và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được đẩy nhanh tiến độ, giúp gia tăng giá trị thực cho các dự án nghỉ dưỡng của Tập đoàn.

3. Tiến độ bàn giao: Novaland đang tăng tốc bàn giao tại các phân khu trọng điểm như Florida (NovaWorld Phan Thiet) và River Park 2 (Aqua City). Điều này hứa hẹn sẽ ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản tích cực trong Quý 4/2025, tiếp nối đà tăng trưởng doanh thu của năm trước

Rủi ro

1. Áp lực đáo hạn nợ cực lớn: Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý rủi ro thanh khoản. Tính đến 30/09/2025, tổng nợ vay ngắn hạn của doanh nghiệp vẫn ở mức rất cao là 31.934 tỷ đồng. Trong đó, áp lực từ dư nợ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng đến hạn trả trong 12 tháng tới là thách thức lớn đối với dòng tiền nếu không đạt được các thỏa thuận gia hạn.

2. Lỗ chênh lệch tỷ giá: Với việc đồng USD tăng giá, khoản lỗ tỷ giá đã “bào mòn” lợi nhuận của NVL (tăng 712 tỷ đồng trong Q3/2025).

3. Pha loãng cổ phiếu: Để tái cơ cấu nợ và giữ chân nhân sự, Novaland đã thực hiện phát hành 48,7 triệu cổ phiếu ESOP và lên kế hoạch phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ vay (dự kiến 168 triệu cổ phiếu). Điều này sẽ làm tăng số lượng cổ phiếu lưu hành, gây áp lực pha loãng EPS và giảm giá trị nắm giữ của cổ đông nhỏ lẻ,

4. Lợi nhuận âm kéo dài: Việc tiếp tục ghi nhận lợi nhuận sau thuế âm trong kỳ báo cáo này sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ cấp margin (ký quỹ) từ các công ty chứng khoán, làm giảm lực cầu và thanh khoản của cổ phiếu trên thị trường

6. Cách mở tài khoản trên VNSC để giao dịch cổ phiếu NVL

Để bắt đầu giao dịch cổ phiếu Novaland, bạn cần mở một tài khoản chứng khoán. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước mở tài khoản tại VNSC (by Finhay).

Bước 1: Tải ứng dụng VNSC by Finhay

Để tải ứng dụng VNSC by Finhay, vui lòng chọn liên kết phù hợp với hệ điều hành của bạn:

• Dành cho iOS (iPhone/iPad): VNSC by Finhay – Save & Invest on the App Store
• Dành cho Android: VNSC by Finhay – Save & Invest – Ứng dụng trên Google Play

Ngoài ra, để tải ứng dụng VNSC by Finhay một cách nhanh chóng và tiện lợi, bạn có thể quét mã QR dưới đây:

Bước 2: Đăng ký tài khoản

• Mở ứng dụng VNSC và chọn Đăng ký.
• Nhập số điện thoại của bạn và mã giới thiệu (nếu có).
• Nhập mã OTP được gửi về điện thoại để xác thực.

Bước 3: Xác minh danh tính (eKYC)

Đây là bước quan trọng để xác minh thông tin của bạn.

• Chụp ảnh CMND/CCCD: Hệ thống sẽ yêu cầu bạn chụp mặt trước và mặt sau của CMND/CCCD. Hãy đảm bảo hình ảnh rõ nét, không bị lóa sáng và đầy đủ thông tin.
• Xác thực khuôn mặt: Bạn cần thực hiện các thao tác theo hướng dẫn của ứng dụng để xác thực khuôn mặt (xoay trái, xoay phải, nhắm mở mắt…).
• Điền thông tin cá nhân: Điền các thông tin bổ sung như họ tên, ngày sinh, địa chỉ, nghề nghiệp, email…

Bước 4: Ký hợp đồng mở tài khoản

• Sau khi xác minh danh tính thành công, bạn sẽ được chuyển đến bước ký hợp đồng.
• Kiểm tra lại toàn bộ thông tin cá nhân trên hợp đồng.
• Nhập mã OTP để xác nhận chữ ký điện tử.

Bước 5: Hoàn tất và bắt đầu giao dịch

• Khi ký hợp đồng, tài khoản của bạn sẽ được phê duyệt và kích hoạt trong thời gian ngắn.
• Bạn có thể nạp tiền vào tài khoản và bắt đầu đặt lệnh giao dịch cổ phiếu NVL trên nền tảng VNSC.

7. Lời kết

Cổ phiếu NVL hiện tại là một “case study” điển hình cho trường phái đầu tư High Risk – High Return (Rủi ro cao – Lợi nhuận cao).

Doanh nghiệp đang đi đúng hướng trong việc tái khởi động dự án và bàn giao nhà, nhưng “cục máu đông” nợ vay vẫn là gánh nặng ngàn cân. Sự hồi phục của giá cổ phiếu hiện tại chủ yếu dựa trên kỳ vọng về chính sách và dòng tiền đầu cơ, chưa hoàn toàn phản ánh sự hồi phục vững chắc về tài chính.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này cung cấp các phân tích và nhận định cổ phiếu NVL dựa trên các nguồn thông tin công khai và đáng tin cậy. Đây không phải là lời khuyên đầu tư, nhà đầu tư cần tự nghiên cứu và chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyết định của mình.