Phân tích cổ phiếu KHG (Khải Hoàn Land) – Tiềm năng tăng trưởng 2025: Từ môi giới mờ nhạt đến “đế chế” BĐS nghìn tỷ?

Cổ phiếu KHG của Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (HOSE: KHG) đang thu hút sự chú ý đặc biệt của thị trường. Từng là một cái tên mờ nhạt trong ngành môi giới, KHG đã có cú bứt phá lợi nhuận “tăng gấp 9 lần” trong giai đoạn đại dịch và đang trong quá trình chuyển mình mạnh mẽ sang vai trò nhà phát triển dự án. Năm 2025, trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) dần hồi phục, cổ phiếu Khải Hoàn Land tiếp tục gây ấn tượng khi công bố kết quả kinh doanh 9 tháng vượt kế hoạch cả năm.

Liệu đây có phải là dấu hiệu cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững, hay chỉ là lợi nhuận nhất thời? Bài viết này sẽ phân tích chuyên sâu về cổ phiếu KHG, đi sâu vào kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025, “giải mã” chiến lược phát triển dự án và đánh giá các cơ hội, rủi ro tiềm ẩn.

1. Giới Thiệu Về Tập Đoàn Khải Hoàn Land Và Cổ Phiếu KHG

Hiểu rõ về doanh nghiệp là bước đầu tiên để đánh giá tiềm năng của cổ phiếu KHG.

• Tên công ty: Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land.
• Mã cổ phiếu: KHG.
• Sàn niêm yết: Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE).
• Vốn điều lệ: 4.431.134.460.000 đồng.

Lịch sử & Phát triển

Được thành lập vào tháng 7/2009, Khải Hoàn Land là một thành viên của Tập đoàn Khải Hoàn đa ngành. Xuất phát điểm là một công ty môi giới, KHG hoạt động khá mờ nhạt cho đến trước năm 2020, với lợi nhuận chỉ 10-16 tỷ đồng/năm giai đoạn 2017-2019.

Bước ngoặt đến vào năm 2020-2021 khi công ty ghi nhận lợi nhuận tăng vọt (lãi sau thuế 2020 tăng 9 lần lên 97 tỷ) và thực hiện IPO, niêm yết cổ phiếu KHG trên sàn HOSE. Từ đó, KHG bắt đầu chiến lược chuyển dịch mạnh mẽ sang vai trò đồng đầu tư và phát triển dự án. (Theo CafeF)

Lĩnh vực kinh doanh

Mô hình kinh doanh của cổ phiếu KHG đang vận hành trên hai mảng chính:

1. Môi giới BĐS (Hoạt động cốt lõi): Đây vẫn là mảng kinh doanh tạo ra doanh thu chính trong năm 2025. KHG duy trì vị thế là đối tác chiến lược hàng đầu của các chủ đầu tư lớn nhất thị trường như Vingroup, T&T Group, Masterise Homes, Keppel….
2. Đầu tư & Phát triển dự án (Chiến lược chuyển mình): Đây là mảng chiến lược dài hạn của Khải Hoàn Land. Công ty không chỉ phát triển dự án trực tiếp (như Khải Hoàn Prime) mà còn tham gia dưới nhiều hình thức: công ty con, liên doanh, liên kết, hoặc hợp đồng hợp tác góp vốn để phát triển quỹ đất hơn 1.000 ha tại các vị trí đắc địa như Vũng Tàu, Vĩnh Long, Phú Quốc 

2. Phân Tích Ngành & Vĩ Mô

Yếu tố vĩ mô

• Chính sách pháp lý “Cởi trói”: Đây là động lực vĩ mô lớn nhất. Việc các bộ luật xương sống là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chuẩn bị có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý kéo dài, giúp khơi thông nguồn cung dự án, minh bạch thị trường và tạo ra chu kỳ phát triển mới, bền vững hơn.
• Mặt bằng lãi suất thấp: Việc NHNN duy trì lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp (7-9%/năm) là yếu tố then chốt kích thích nhu cầu và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Điều này tác động trực tiếp đến cả mảng môi giới và bán hàng dự án của Khải Hoàn Land
• Tâm lý thị trường: Niềm tin của người mua nhà đang dần trở lại sau giai đoạn “đóng băng” 2023-2024. Các chuyên gia nhận định doanh nghiệp có năng lực vận hành tốt và chủ động dòng tiền sẽ có lợi thế bứt phá.

Yếu tố ngành Bất động sản

• Ngành Môi giới (Thanh lọc và Tập trung): Thị trường đã trải qua cuộc “đại thanh lọc” 2023-2024, loại bỏ phần lớn các công ty môi giới nhỏ, yếu kém. Thị phần đang tập trung trở lại vào các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính, hệ thống nhân sự dồi dào và giỏ hàng phong phú từ các chủ đầu tư uy tín. Đây là lợi thế lớn của cổ phiếu KHG khi vẫn là đối tác chiến lược hàng đầu của Vingroup, Masterise Homes, T&T… (Theo Báo Đầu Tư).
• Ngành Phát triển Dự án (Khan hiếm nguồn cung sạch): Nguồn cung dự án mới, đặc biệt tại TP.HCM, vẫn cực kỳ khan hiếm do vướng pháp lý. Do đó, các dự án hiếm hoi có pháp lý hoàn thiện, đang trong quá trình xây dựng (như Khải Hoàn Prime) trở thành “hàng nóng”, có tỷ lệ hấp thụ rất cao (Theo Báo Đầu Tư).
• Xu hướng Hợp tác (Mô hình của KHG): Để vượt qua rào cản pháp lý và vốn, xu hướng hợp tác đầu tư hoặc M&A dự án đang là chủ đạo. Mô hình “hợp tác góp vốn” và “ứng trước” của cổ phiếu KHG là một chiến lược linh hoạt, giúp công ty tiếp cận được quỹ đất lớn (hơn 1.000 ha theo Tin nhanh chứng khoán) mà không cần trực tiếp trải qua các thủ tục pháp lý ban đầu vốn rất phức tạp.

==> Xem thêm bài viết: Có nên đầu tư cổ phiếu bất động sản không? Gợi ý 5 mã cổ phiếu tiềm năng năm 2025

3. Phân Tích Cơ Bản Cổ Phiếu KHG: Sức Khoẻ Tài Chính Khải Hoàn Land

Lưu ý: Các phân tích dựa trên Báo cáo thường niên 2024; Báo cáo tài chính Hợp nhất Q3/2025 Khải Hoàn Land

Kết quả kinh doanh Khải Hoàn Land 9 tháng đầu năm: Lợi nhuận cốt lõi bứt phá, vượt kế hoạch năm

1. Doanh thu thuần tăng vọt (+89,6%): Đây là tín hiệu tích cực nhất. Doanh thu 9 tháng tăng thêm 180,1 tỷ đồng so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ mảng môi giới BĐS, doanh thu 9 tháng đạt 351,1 tỷ đồng (so với 186,5 tỷ cùng kỳ). Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của Khải Hoàn Land đang phục hồi mạnh mẽ, công ty duy trì tốt vị thế đối tác chiến lược của các CĐT lớn (Vingroup, Masterise…)

1. Biên lợi nhuận gộp (9 tháng giảm, Q3 tăng): Biên lợi nhuận gộp 9 tháng giảm nhẹ xuống 20,7% (so với 24,9% cùng kỳ). Tuy nhiên, xét riêng Q3/2025, biên gộp cải thiện đột biến lên 27,9% (so với 21,7% Q3/2024). Điều này cho thấy trong khi 6 tháng đầu năm công ty có thể đã hy sinh biên lợi nhuận để đẩy hàng, thì sang Q3, thị trường đã tốt lên, giúp công ty cải thiện mạnh biên lợi nhuận gộp từ hoạt động môi giới.
2. Doanh thu tài chính giảm (-19,2%): Doanh thu tài chính 9 tháng giảm 12,1 tỷ đồng, chủ yếu do giảm lãi từ các hợp đồng hợp tác đầu tư (từ 58,6 tỷ xuống 43,4 tỷ). Điều này cho thấy rằng công ty đang tập trung vào doanh thu cốt lõi thay vì lợi nhuận tài chính.
3. Lợi nhuận cốt lõi phục hồi: Mặc dù doanh thu tài chính giảm, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ Khải Hoàn Land vẫn tăng trưởng 40,0%. Sự phục hồi này hoàn toàn đến từ mảng kinh doanh cốt lõi (môi giới), bù đắp cho sự sụt giảm của mảng tài chính.

Cơ cấu tài sản – nợ – vốn chủ sở hữu Khải Hoàn Land (Tại 30/09/2025)

1. Tài sản tập trung lớn vào các khoản phải thu: Đây là điểm rủi ro lớn nhất của cổ phiếu KHG. Hơn 78% tổng tài sản (5.419,7 tỷ) là các khoản phải thu. Đây chủ yếu là tiền ứng trước và hợp tác đầu tư vào các dự án (Theo Hometoday).
   • Chi phí SXKD dở dang dài hạn (1.320,5 tỷ): Gần như toàn bộ là các khoản phải thu từ hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác như Khải Minh Land (Tân Quới, Vĩnh Long), Khải Hoàn Vũng Tàu (Gò Găng), Solution (T&T City Millenia, Long An), Giao Hưởng Xanh (Khải Hoàn Prime),….
   • Khoản ứng trước Topazcons (321,5 tỷ): Đây là khoản ứng trước cho tổng thầu dự án Helios Coastal City tại Phú Quốc (Theo CafeF).
   • Rủi ro: Việc thu hồi các khoản phải thu khổng lồ này phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ pháp lý và tốc độ triển khai của các dự án hợp tác. BCTC Khải Hoàn Land soát xét bán niên 2025 cũng lưu ý “một số dự án của Khải Hoàn Land vẫn đang hoàn thiện thủ tục pháp lý”. Nếu các dự án này (Gò Găng, Tân Quới…) tiếp tục chậm trễ, KHG sẽ đối mặt với rủi ro chôn vốn.
2. Cơ cấu nợ an toàn (Điểm sáng): Tổng nợ vay tài chính (1.200,4 tỷ) đã giảm nhẹ so với đầu năm và chỉ chiếm 17,4% tổng tài sản. Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu (D/E) chỉ là 0,23 lần (1.200,4 / 5.273,9). Đây là một tỷ lệ cực kỳ an toàn trong ngành BĐS, Khải Hoàn Land giảm thiểu rủi ro lãi suất và có dư địa huy động vốn lớn cho các dự án trong tương lai.

Phân tích các Chỉ số Tài chính quan trọng của Cổ phiếu KHG (

(Sử dụng giá cổ phiếu KHG ngày 31/10/2025 là 8.470 VNĐ/cp; TTM – Trailing Twelve Months (mười hai tháng gần nhất) )

4. Phân Tích Kỹ Thuật Giá Cổ Phiếu KHG

Phân tích kỹ thuật cổ phiếu Khải Hoàn Land cho thấy một bức tranh rất tích cực, với các tín hiệu đồng loạt xác nhận một xu hướng tăng giá mạnh mẽ, đòi hỏi sự chú ý trong ngắn hạn do giá tăng nóng nhưng vẫn hé mở cơ hội cho tầm nhìn dài hạn.

Nhìn chung, các chỉ báo kỹ thuật cổ phiếu KHG đang cho thấy lực mua đang hoàn toàn áp đảo, với tín hiệu tổng hợp nghiêng về phía “Mua”. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn, có thể thấy các điểm đáng chú ý sau:

Xu hướng giá và các đường trung bình (MA)

• Giá cổ phiếu Khải Hoàn Land đang trong giai đoạn bứt phá cực kỳ mạnh mẽ, đóng cửa phiên gần nhất (31/10) quanh mức 8,470 đồng/cổ phiếu với một cây nến xanh dứt khoát.
• Tín hiệu rất tích cực trong mọi khung thời gian là giá đang vận động xa bên trên tất cả các đường trung bình động quan trọng, từ MA10 đến MA200.

+ Các đường MA ngắn hạn như MA10 (7,942) và MA20 (7,178) đều đang cho tín hiệu “Mua” và dốc lên mạnh mẽ, cho thấy phe mua của cổ phiếu KHG đang hoàn toàn chiếm ưu thế và xu hướng ngắn hạn rất khỏe.

+ Tương tự, các đường MA dài hạn hơn (MA50 (7,065), MA100 (6,902), và MA200 (6,173)) đều đã xác nhận tín hiệu “Mua”, với đường giá duy trì bên trên, tạo ra một vùng hỗ trợ vững chắc cho xu hướng tăng giá của cổ phiếu KHG trong trung và dài hạn.

Sức mạnh xu hướng qua các chỉ báo:

• RSI: Chỉ báo RSI hiện ở mức 78.64. Giá trị này đã đi sâu vào vùng quá mua (overbought), cho thấy sự hưng phấn của thị trường đang ở mức cao và cảnh báo về khả năng điều chỉnh kỹ thuật.
• MACD: Chỉ báo MACD cổ phiếu KHG đang cho tín hiệu “Mua” (với giá trị 237.62), hàm ý rằng xu hướng tăng giá đang diễn ra rất mạnh mẽ và rõ ràng.
• Các chỉ báo dao động khác: Hầu hết các chỉ báo dao động đều ở mức cao, như Stochastic (94.81), cho thấy lực mua đang rất mạnh. Tuy nhiên, sự xuất hiện của tín hiệu “Bán” từ Williams %R (-12.89) là một dấu hiệu cho thấy thị trường đã tăng quá nóng và áp lực chốt lời ngắn hạn có thể xuất hiện bất cứ lúc nào.

Nhận định kỹ thuật ngắn hạn

Cổ phiếu KHG đang ở trong một giai đoạn tăng giá mạnh mẽ với các tín hiệu kỹ thuật chủ đạo đồng loạt là “Mua”. Mặc dù xu hướng dài hạn vẫn rất tích cực, các chỉ báo dao động ngắn hạn đều đang ở vùng quá mua, cho thấy sự thận trọng là cần thiết đối với các vị thế mua đuổi ở vùng giá cao này.

Một phiên giao dịch với khối lượng bùng nổ như phiên 31/10 (13.82M cổ phiếu) là tín hiệu xác nhận cho sức mạnh của dòng tiền. Tuy nhiên, các nhịp điều chỉnh, tích lũy trở lại sau đà tăng nóng này sẽ là cần thiết để củng cố xu hướng tăng bền vững hơn.

5. Nhận Định Cổ Phiếu KHG: Cơ Hội, Triển Vọng Và Rủi Ro

Cơ hội và triển vọng đầu tư

1. Phục hồi từ hoạt động cốt lõi: Doanh thu môi giới 9 tháng tăng gần 90% cho thấy KHG đang làm rất tốt mảng kinh doanh truyền thống trong bối cảnh thị trường ấm lên và nhiều đối thủ yếu đã rời đi.
2. Dự án Khải Hoàn Prime (Ghi nhận lợi nhuận Q4/2025): Đây là dự án “thật” nhất của KHG, đóng vai trò phát triển, đầu tư và phân phối. Dự án đã hoàn tất đổ sàn tầng 4 (tháng 10/2025), dự kiến ký HĐMB trong Quý 4/2025 và bàn giao Quý 1/2027. Doanh thu và lợi nhuận từ dự án này sẽ là động lực tăng trưởng chính cho cổ phiếu KHG trong 2026-2027.
3. Tiềm năng từ các “Siêu dự án” hợp tác: KHG sở hữu quỹ đất hơn 1.000 ha (dù chủ yếu là hợp tác phát triển) tại các vị trí đắc địa như Vũng Tàu (Gò Găng 1.500 ha), Vĩnh Long (Tân Quới 330 ha), Phú Quốc (Helios 51 ha)…. Nếu các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, giá trị các khoản phải thu khổng lồ (hơn 5.400 tỷ) sẽ được “mở khóa”, mang lại lợi nhuận đột biến.
4. Nền tảng tài chính an toàn: Tỷ lệ nợ vay/VCSH chỉ 0,23 lần là một “của hiếm” trong ngành BĐS, giúp Khải Hoàn Land giảm thiểu rủi ro lãi suất và có dư địa huy động vốn lớn cho các dự án trong tương lai.

Những rủi ro cần lưu ý

1. Rủi ro từ các khoản phải thu và hợp tác đầu tư: Đây là rủi ro lớn nhất và rõ ràng nhất. Hơn 78% tài sản của KHG là “tiền chôn” ở các dự án mà công ty không nắm toàn quyền quyết định pháp lý. Báo cáo soát xét bán niên 2025 cũng lưu ý “một số dự án của KHG vẫn đang hoàn thiện thủ tục pháp lý”. Nếu các dự án này (Gò Găng, Tân Quới…) tiếp tục chậm trễ, cổ phiếu KHG sẽ đối mặt với rủi ro chôn vốn và giảm hiệu quả kinh doanh.
2. Hiệu quả sinh lời (ROE) quá thấp: ROE TTM chỉ 1,08% là mức báo động, cho thấy quy mô vốn chủ sở hữu (5.274 tỷ) là quá lớn so với lợi nhuận tạo ra. Công ty cần phải nhanh chóng đưa các dự án vào kinh doanh để cải thiện chỉ số này.
3. Lịch sử kinh doanh “bất thường”: Việc lợi nhuận tăng vọt gấp 9 lần đúng vào năm 2020 (trước IPO) và sau đó sụt giảm mạnh 95% vào năm 2023  đặt ra câu hỏi về tính ổn định và bền vững của mô hình kinh doanh.
4. Chính sách cổ tức: Công ty đề xuất không chia cổ tức 2024 và kế hoạch chia 10% cho năm 2025 (trình ĐHĐCĐ 2026) (Theo Tin nhanh chứng khoán). Điều này cho thấy công ty cần giữ lại toàn bộ lợi nhuận để tái đầu tư, nhà đầu tư ngắn hạn sẽ không nhận được cổ tức tiền mặt từ cổ phiếu KHG.

6. Cách Mở Tài Khoản Trên VNSC Để Giao Dịch Cổ Phiếu KHG

Để bắt đầu giao dịch cổ phiếu Khải Hoàn Land, bạn cần mở một tài khoản chứng khoán. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước mở tài khoản tại VNSC (by Finhay).

Để tải ứng dụng VNSC by Finhay, vui lòng chọn liên kết phù hợp với hệ điều hành của bạn:

• Dành cho iOS (iPhone/iPad): VNSC by Finhay – Save & Invest on the App Store
• Dành cho Android: VNSC by Finhay – Save & Invest – Ứng dụng trên Google Play

Ngoài ra, để tải ứng dụng VNSC by Finhay một cách nhanh chóng và tiện lợi, bạn có thể quét mã QR dưới đây:

Bước 2: Đăng Ký Tài Khoản

• Mở ứng dụng VNSC và chọn Đăng ký.
• Nhập số điện thoại của bạn và mã giới thiệu (nếu có).
• Nhập mã OTP được gửi về điện thoại để xác thực.

Bước 3: Xác Minh Danh Tính (eKYC)

Đây là bước quan trọng để xác minh thông tin của bạn.

• Chụp ảnh CMND/CCCD: Hệ thống sẽ yêu cầu bạn chụp mặt trước và mặt sau của CMND/CCCD. Hãy đảm bảo hình ảnh rõ nét, không bị lóa sáng và đầy đủ thông tin.
• Xác thực khuôn mặt: Bạn cần thực hiện các thao tác theo hướng dẫn của ứng dụng để xác thực khuôn mặt (xoay trái, xoay phải, nhắm mở mắt…).
• Điền thông tin cá nhân: Điền các thông tin bổ sung như họ tên, ngày sinh, địa chỉ, nghề nghiệp, email…

Bước 4: Ký Hợp Đồng Mở Tài Khoản

• Sau khi xác minh danh tính thành công, bạn sẽ được chuyển đến bước ký hợp đồng.
• Kiểm tra lại toàn bộ thông tin cá nhân trên hợp đồng.
• Nhập mã OTP để xác nhận chữ ký điện tử.

Bước 5: Hoàn Tất và Bắt Đầu Giao Dịch

• Khi ký hợp đồng, tài khoản của bạn sẽ được phê duyệt và kích hoạt trong thời gian ngắn.
• Bạn có thể nạp tiền vào tài khoản và bắt đầu đặt lệnh giao dịch cổ phiếu KHG trên nền tảng VNSC.

7. Lời Kết: Có Nên Mua Cổ Phiếu KHG – Đặt Cược Vào Sự Chuyển Mình

Cổ phiếu KHG đang kể một câu chuyện hấp dẫn về sự chuyển mình từ một nhà môi giới sang nhà phát triển dự án. Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của mảng cốt lõi (môi giới), tạo tiền đề tích cực. Tuy nhiên, giá trị thực sự của cổ phiếu KHG lại nằm ở tương lai, phụ thuộc vào khả năng “mở khóa” giá trị của khối tài sản hơn 5.400 tỷ đồng đang nằm dưới dạng các khoản phải thu và hợp tác đầu tư tại các siêu dự án.

Với nền tảng tài chính an toàn (nợ vay thấp), nhưng hiệu quả sinh lời trên vốn (ROE) hiện tại rất thấp, cổ phiếu KHG là một cơ hội đầu tư mang tính “đặt cược” vào năng lực triển khai dự án của ban lãnh đạo và sự phục hồi của thị trường BĐS. Nếu dự án Khải Hoàn Prime thành công và các dự án hợp tác gỡ được nút thắt pháp lý, cổ phiếu KHG có thể bùng nổ. Ngược lại, nếu vốn tiếp tục bị chôn đọng, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với chi phí cơ hội rất lớn.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này cung cấp các phân tích và nhận định cổ phiếu KHG dựa trên các nguồn thông tin công khai và đáng tin cậy. Đây không phải là lời khuyên đầu tư, nhà đầu tư cần tự nghiên cứu và chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyết định của mình.