Bất động sản khu công nghiệp là một ngành nhánh của bất động sản, với nhiều đặc điểm và tiềm năng riêng biệt. Đây cũng là nhóm cổ phiếu thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Vậy sang tới năm 2024, khi bối cảnh kinh tế có phần sáng sủa hơn, liệu có nên đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hay không?

Tổng quan chung của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp 

Trong thời điểm khó khăn hiện nay, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp là một trong số ít điểm sáng trong giai đoạn ảm đạm của ngành bất động sản. Cùng cập nhật tình trạng hiện tại của cổ phiếu bất động sản công nghiệp để có cái nhìn khách quan hơn.

Bất động sản khu công nghiệp được xem là điểm sáng trên thị trường toàn ngành gần như đóng băng. Giá nhóm cổ phiếu này vẫn có những sắc xanh tích cực, tăng trưởng ổn định trong bối cảnh không mấy tích cực của thị trường chung. 

Thời điểm năm 2023, cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy nhiều triển vọng. Với, sự tăng giá cho thuê của các bất động sản khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng phục vụ kinh doanh, logistic, sản xuất… Bởi đây là nhóm ngành bất động sản đặc trưng, phục vụ nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Nhu cầu bất động sản của nhóm này vẫn rất lớn và ngày càng tăng theo sự phát triển của nền kinh tế.

Đặc biệt giữa và cuối năm 2023, Việt Nam có các dấu hiệu tăng trưởng về kinh tế, đầu tư nước ngoài tăng mạnh càng kéo theo nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh. Cụ thể, giá thuê bất động sản tại các khu công nghiệp phía Nam tăng trung bình 10-18%, cho thấy nhu cầu thị trường với phân khúc này vẫn không hề suy giảm, bất chấp sự đóng băng của toàn ngành hiện nay. 

Tại miền Bắc, với nguồn vốn FDI tăng mạnh cùng làn sóng chuyển dịch nhà xưởng từ Trung Quốc được kỳ vọng là động lực giúp các công ty bất động sản khu công nghiệp tại đây phát triển nhanh chóng.

Bên cạnh đó, việc giải phóng mặt bằng chậm không phải là một hạn chế của nhóm này, mà là lợi thế cho các chủ đầu tư đã có quỹ đất sẵn và cơ sở hạ tầng hoàn thiện, tăng trưởng về lợi nhuận cho thuê.

Tiềm năng và cơ hội đầu tư nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Vậy, đâu là tiềm năng và cơ hội đầu tư nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp? Đây là mối bận tâm của nhiều nhà đầu tư khi lựa chọn cổ phiếu BĐS nói chung ở thời điểm hiện tại.

Dòng vốn FDI quay lại đà tăng trưởng vào quý III/2023, điều này kéo theo sự tăng trưởng của các dự án mới, nguồn cung mới cho thị trường. Thống kê cho thấy lũy kế 9 tháng, vốn FDI tăng đạt mức 20.2 tỷ USD. Nguồn cung đất hạn chế kéo theo giá cho thuê đất khu công nghiệp trong nước tiếp tục tăng ở các khu vực: Miền bắc tăng 82%, miền Nam tăng 90%.

Trong đó, diện tích đất cho khu công nghiệp miền Bắc đạt 386 ha tăng 60% so với trung bình 5 năm, khu vực miền Nam bắt đầu bão hòa đạt 397ha giảm -14% so với trung bình 5 năm gần đây. Theo dự đoán, các khu công nghiệp tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, nhờ sự nâng cấp và cải thiện về giao thông hạ tầng ở vùng ven, quỹ đất vẫn còn dồi dào và chi phí thuê ở vùng 2 chưa cao.

Đến quý IV/2023, dự đoán nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn tiếp tục tăng, nhờ Việt Nam đã ký kết được nhiều hợp đồng hợp tác quốc tế, nâng cấp mối quan hệ kinh tế với các quốc gia lớn như: EU, Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc… Các dự án cơ sở hạ tầng giao thông cũng đang được Nhà nước thúc đẩy để mở nút thắt cổ chai về vấn đề logistic ở các vùng trọng điểm (Đường vành đai 4 Hà Nội, đường vành đai 3 – Thành phố Hồ Chí Minh, cao tốc Bắc Nam…). 

Ngoài ra, dư địa để mở khu công nghiệp trong những năm tiếp theo vẫn còn khá lớn, đây là cơ hội cho cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp phát triển, tăng giá trong thời gian tới.

Mặc dù vậy, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều thách thức đến từ chính sách thuế tối thiểu toàn cầu, có thể hạn chế một số nhà đầu tư vào nước ta. Tuy nhiên các tác động này cũng sẽ không quá lớn, do ưu đãi thuế hiện tại không phải ưu tiên hàng đầu mà nguồn vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam. Chính phủ cũng đang đưa ra các chính sách để cấn trừ giảm gánh nặng thuế cho các công ty nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam, ví dụ như: Hỗ trợ chi phí đào tạo, triển khai các khoản hỗ trợ bằng tiền, chính sách mở cho thủ tục hành chính…

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp là một nhóm ngành có tiềm lực mạnh mẽ, được sự hỗ trợ của nhà nước và sức mua cao hơn nguồn cung. Cơ hội phát triển trong tương lai của nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp lớn, sẽ là lựa chọn đầu tư ổn định, sinh lời cho nhà đầu tư.

Tiêu chí lựa chọn cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp để đầu tư

Các mã bất động sản khu công nghiệp hiện nay đều được đánh giá tốt, tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, để trở về đỉnh cũ và đầu tư sinh lợi tối ưu nhất còn dựa trên nhiều yếu tố. Yêu cầu nhà đầu tư cần biết cách định giá, lựa chọn mã chứng khoán phù hợp để rót vốn. Dưới đây là một số tiêu chí quan trọng, giúp nhà đầu tư chọn cổ phiếu bất động sản tốt để đầu tư:

• Chỉ số P/E cũng là một chỉ số quan trọng trong đánh giá và lựa chọn cổ phiếu bất động sản công nghiệp tiềm năng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính toán P/E dựa trên giá trị sổ sách thực tế và so với mặt bằng chung của ngành để lựa chọn mã tốt.
• Lựa chọn công ty bất động sản công nghiệp có quỹ đất lớn và sạch. Đây là một tiêu chí quan trọng ở thời điểm hiện tại để chọn mã chứng khoán BĐS tiềm năng, có khả năng sinh lời tốt. Bởi, các vấn đề pháp lý, giải phóng mặt bằng trong lĩnh vực bất động sản còn chậm. Việc quỹ đất hạn chế sẽ là điểm yếu, ảnh hưởng đến tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS và ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. 
• Lựa chọn công ty có hoạt động trả cổ tức đều đặn. Đây là điểm cộng đánh giá mức độ uy tín của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trên thị trường.

Top cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hấp dẫn

Hiện nay, thị trường các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp khá đa dạng, với nhiều lựa chọn. Top các mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp dưới đây sẽ là gợi ý cho nhà đầu tư tham khảo:

Cổ phiếu IDC – Tổng công ty IDICO

Tổng công ty IDICO kinh doanh lĩnh vực đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp… Giá trị vốn hóa thị trường của IDC ở thời điểm hiện tại 16,269 tỷ đồng, chỉ số EPS 4,019 và P/E là 12.34 ở mức cao so với các doanh nghiệp cùng ngành. 

Doanh thu của IDC ước tính cho năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 6,762 tỷ đồng và 7,571 tỷ đồng. Lãi sau thuế của IDC năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 1,323 tỷ đồng (giảm 43% so với cùng kỳ) và 1.407 tỷ đồng.

Cổ phiếu BCM  – Tổng công ty đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex

Lĩnh vực kinh doanh chính của Becamex tập trung vào phát triển khu công nghiệp, khu đô thị, cơ sở hạ tầng giao thông, xã hội. Giá trị vốn hóa thị trường của BCM hiện tại ở mức 64,377 tỷ đồng, dẫn đầu nhóm ngành bất động sản công nghiệp. Các chỉ số kỹ thuật của BCM: EPS 473 và P/E 136.53 ở mức cao, đang được thị trường đánh giá tốt.

Nhiều chuyên gia đầu tư đánh giá BCM còn nhiều dư địa tăng giá, lợi thế về quỹ rất lớn (944 ha) với vị trí đẹp để đầu tư phát triển. Quỹ đất lớn là lợi thế hàng đầu của doanh nghiệp trong nhóm ngành, khi nhiều doanh nghiệp khác đang gặp khó khăn về giải phóng mặt bằng, quỹ đất để xây dựng nhà xưởng, cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu lớn của thị trường.

Cổ phiếu KBC – Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc

Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc nổi bật trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị. Giá trị vốn hóa thị trường hiện tại của KBC 23,527.09 tỷ đồng, là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu ngành. 

Các chỉ số kỹ thuật của KBC đang cho thấy chiều hướng tích cực của mã chứng khoán này: EPS là 4,023, P/E ở mức 15.25 là mức cao so với các doanh nghiệp cùng ngành. Điều này cho thấy thị trường đang đánh giá cao và kỳ vọng vào sự tăng giá của KBC trong tương lai.

Doanh thu quý I/2023 của KBC đạt 2.223 tỷ đồng, tăng 221% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu mảng cho thuê khu công nghiệp đạt mức 2.078 tỷ đồng (tăng 555% cao nhất) Hiện nay, KBC đang phát triển nhiều dự án khu công nghiệp khác tại Long An, Hưng Yên, Hải Phòng, bàn giao diện tích 45ha thuê cho công ty Foxconn – đối tác lớn sản xuất iphone. 

Năm 2023, KBC dự kiến chia cổ tức bằng tiền với tỷ lệ 20%, ghi nhận doanh thu đạt 6.701 tỷ đồng tăng 605% và lợi nhuận ròng đạt 1.902 tỷ đồng tăng 25%.

Cổ phiếu SZC – Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức

Cổ phiếu SZC là một trong những cổ phiếu sáng giá trong ngành bất động sản khu công nghiệp để nhà đầu tư chọn mặt gửi vàng. Sở hữu quỹ đất lớn (hơn 560ha) chiếm ưu thế tại Bà Rịa – Vũng Tàu cùng giá thuê mặt bằng rẻ là lợi thế cạnh tranh lớn của Châu Đức.

Đồng thời, KCN Châu Đức cũng được kỳ vọng có thể tận dụng được vị trí đẹp gần đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (được khởi công vào ngày 18/06/2023) để nâng cao giá thuê.

Cùng với đó, mảng BĐS dân cư cũng được kỳ vọng sẽ đóng góp một phần không nhỏ vào doanh thu của SZC trong tương lai. Dự kiến rằng, SZC sẽ bàn giao phần còn lại của shophouse giai đoạn 1 của dự án Sonadezi Hữu Phước trong cuối năm 2023 và bàn giao nốt phần còn lại trong năm 2024. Qua đó, giúp SZC có cơ hội tăng trưởng lớn trong năm sau.

Cân nhắc quan trọng khi quyết định đầu tư bất động sản khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp là một lĩnh vực có tiềm năng phát triển dài hạn và ổn định trong tương lai. Theo các chuyên gia, các cổ phiếu khu công nghiệp chưa được đánh giá đúng với giá trị thực tế. Nhóm này còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong tương lai gần, lựa chọn mà nhà đầu tư không thể bỏ qua.

Tuy nhiên, để đầu tư bất động sản công nghiệp hiệu quả, nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng sau đây:

• Đọc báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản thường xuyên để cập nhật tình hình kinh doanh thực tế. Khi đọc báo cáo tài chính, nhà đầu tư cần lưu ý đến khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Bởi, khoản doanh thu này được phân bổ đều theo thời gian của khu công nghiệp, đây sẽ là nguồn tiền khá lớn để trả cổ tức. Lựa chọn các doanh nghiệp có khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn sẽ là chiến lược để nhà đầu tư hạn chế rủi ro.
• Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên chú ý đến khoản thu khách hàng trong ngắn hạn, đối với các doanh nghiệp được ghi nhận 1 lần. Đây cũng là khoản thu quan trọng, quyết định đến lợi nhuận của doanh nghiệp đó và khả năng chi trả cổ tức.
• Nhà đầu tư nên cân đối tài chính, xây dựng danh mục đầu tư đa dạng cho nhiều nhóm để hạn chế rủi ro. Không nên tập trung nguồn lực vào một số mã chứng khoán nhất định trong 1 số lĩnh vực bất động sản sẽ làm tăng rủi ro khi đầu tư.

Trên đây là những thông tin và phân tích khách quan về cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp. Nhà đầu tư cần cân nhắc, cập nhật thông tin thị trường thường xuyên, đa dạng để có cái nhìn tổng quan về các mã cổ phiếu bất động sản nói chung và cổ phiếu BĐS khu công nghiệp nói riêng, để xuống tiền hiệu quả.