Những gã khổng lồ bất động sản Khu công nghiệp SIP, Kinh Bắc, NTC, Viglacera…đồng loạt dậy sóng, câu chuyện gì phía sau?

Theo SSI Research, triển vọng năm 2025 của nhóm BĐS KCN sẽ đến từ nguồn cung mở rộng vào cuối năm nay.

Thị trường chứng khoán phiên giữa tuần 19/2 ghi nhận đà tăng khởi sắc từ nhóm cổ phiếu bất động sản KCN. Mã SIP của Đầu tư Sài Gòn VRG bất ngờ kịch trần, đạt 86.600 đồng/cp – mức cao kỷ lục của cổ phiếu này. Trong khi những tên tuổi khác như VGC của Viglacera tăng 3,9% lên 53.000 đồng/cp, KBC tăng 3,3% lên 30.150 đồng/cp, BCM tăng 2,6% lên 71.300 đồng/cp.

Diễn biến nhóm cổ phiếu BĐS KCN trong phiên 19/2

Đà thăng hoa của cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS KCN được ủng hộ bởi triển vọng kinh doanh tương đổi khởi sắc. Thực tế, bất động sản KCN được xem là một trong những nhóm ngành chịu tác động đáng kể sau khi ông Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Mỹ. Nhiều chuyên gia nhận định Việt Nam có thể được hưởng lợi trực tiếp từ việc dịch chuyển dòng vốn FDI sang Việt Nam, thúc đẩy tăng trưởng ngành này.

Trong hội thảo gần đây, Ông Đào Hồng Dương – Giám đốc phân tích ngành và cổ phiếu Chứng khoán VPBank (VPBankS) nhận định ngành bất động sản KCN có tiềm năng tăng trưởng nhờ “chìa khóa” từ nguồn cung. Khi nhu cầu luôn có, nguồn cung xuất hiện sẽ thúc đẩy thị trường. Thêm vào đó, dòng vốn FDI tiếp tục tích cực cùng xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI từ Trung Quốc +1 đang ngày càng rõ ràng; nguồn cung mới được tháo gỡ pháp lý sau thời gian dài bị hạn chế. Lợi nhuận toàn ngành được dự báo tăng 30,4% so với cùng kỳ trong năm 2025 này.

Báo cáo mới nhất của SSI Research nhận định triển vọng năm 2025 của nhóm BĐS KCN sẽ đến từ nguồn cung mở rộng vào cuối năm nay. Trong năm 2024, đã có 8 khu công nghiệp mới bắt đầu hoạt động, với tổng diện tích 3.029 ha, tăng 3,3% so với tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động. Hơn nữa, đã có 27 dự án đầu tư cho các KCN trên toàn quốc được Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích là 8.886 ha, nâng tổng diện tích các KCN cả nước lên 18.800 ha (tăng 9%). Các KCN mới dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025. Đáng chú ý, có sự chuyển dịch đáng kể từ các KCN ở các vùng trọng điểm 1 sang các KCN ở các vùng trọng điểm 2, khi phần lớn các dự án mới đều nằm ở các tỉnh như Bắc Giang, Hà Nam, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh.

Bên cạnh đó, quá trình cấp phép thành lập các KCN mới dự kiến sẽ tăng tốc vào năm 2025. Luật sửa đổi Luật Đầu tư quy định chuyển quyền phê duyệt dự án đầu tư KCN cho Ủy ban Nhân dân Tỉnh thay vì Thủ tướng, giúp đẩy nhanh việc thành lập các KCN mới, đặc biệt có lợi cho các công ty có sở hữu diện tích đất lớn như các doanh nghiệp trồng cây cao su. SSI Research dự báo các doanh nghiệp trồng cây cao su như GVR, TRC và DPR (với KCN Bắc Đồng Phú mở rộng và KCN Nam Đồng Phú mở rộng) sẽ bắt đầu tạo ra doanh thu từ việc chuyển nhượng đất trồng cây cao su thành các KCN bắt đầu từ năm 2025.

Dù vậy, sự chậm lại trong việc mở rộng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp có thể kéo dài trong năm 2025 khiến diện tích đất công nghiệp cho thuê giảm. Nguyên nhân chính tới từ biến động tỷ giá; cơ sở hạ tầng hạn chế ở miền Nam và diện tích đất có sẵn trong các trung tâm KCN hạn chế gây khó khăn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư tối ưu. Vì vậy SSI dự báo nhu cầu thuê đất KCN sẽ chưa phục hồi trở lại trong năm 2025 do nhiều yếu tố ảnh hưởng đến các khách thuê chính từ Hoa Kỳ và Trung Quốc.

SSI cũng nhận thấy ngành BĐS KCN đang đối mặt với một số thách thức như lợi thế cạnh tranh về giá thuê trong các KCN ở Việt Nam đang dần giảm đi khi chênh lệch giá thuê trung bình ở các khu vực khác gần như rất nhỏ; và chi phí đầu tư cho các KCN mới đang tăng lên do chi phí đền bù đất để giải phóng mặt bằng tăng. Việc triển khai các biểu giá đất cập nhật tại nhiều địa điểm từ cuối năm 2024 đã dẫn đến chi phí đền bù đất cho các KCN mới tăng đáng kể. Sự tăng giá này được dự kiến sẽ làm giảm biên lợi nhuận của các dự án mới xuống còn khoảng 30-35%.

Lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025 và các chủ đầu tư KCN sở hữu lượng lớn đất sẵn có để cho thuê được ưu tiên hơn. SSI dự báo tổng lợi nhuận sau thuế nhóm BĐS KCN niêm yết trong năm 2025 sẽ tăng 21%.

Tuệ Giang-Link gốc