Chính phủ gỡ điểm nghẽn chính sách đất đai, tạo nguồn lực mới thúc đẩy sự phát triển

Mới đây, Quốc hội thông qua Luật Đất đai được xã hội đón nhận, mong đợi những nút thắt về chính sách đất đai sẽ được nhanh chóng tháo gỡ. Từ đó, nguồn lực đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả, góp phần tạo nguồn lực mới thúc đẩy sự phát triển kinh tế…

Phó Vụ trưởng Vụ đất đai – bộ tài nguyên và môi trường – Ông Lê Văn Bình nhấn mạnh: ‘’Luật Đất đai 2024 sẽ xây dựng nền tảng pháp lý cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản Việt Nam’’ diễn ra vào ngày 31/1/2024, được tổ chức bởi tạp chí Kinh tế Việt Nam, Trung tâm truyền thông Tài Nguyên và môi trường, bộ tài nguyên và môi trường.

Nhà nước thu hồi 31 trường hợp cụ thể để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích công.

Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, năm 2023, Quốc hội khóa XV đã thông qua luật Đất đai sửa đổi, với nhiều điểm quan trọng là nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản nước ta.

Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ giải quyết các vướng mắc pháp lý, nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai, tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp, góp phần giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Các quy định của Luật sẽ tác động sâu sắc đến thị trường bất động sản trong tương lai.

Luật Đất đai sửa đổi mới vừa được thông qua tác động tới thị trường BĐS, ông Bình cho biết, Luật đã quy định chi tiết về 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội (Điều 79), Nhà nước thu hồi đất trong các dự án: Xây dựng công trình công cộng, trụ sở cơ quan nhà nước, các trường hợp khác gồm nhiều nhóm như: Khu sản xuất, nhà ở, phát triển quỹ đất, công trình ngầm, khoáng sản, các trường hợp nhà nước thu hồi để đấu giá…

Xem thêm: Quốc hội chính thức thông qua Luật đất đai sửa đổi

Với 31 trường hợp cụ thể, nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích chung của quốc gia, đã cơ bản bao quát trường hợp cần thiết. Trong đó, khoản 27, quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án xây dựng khu đô thị, với công năng hỗn hợp, đồng bộ cơ sở hạ tầng với nhà ở theo quy định pháp luật, dự án khu dân cư nông thôn. Quy định này liên quan trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Ngoài ra, các trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất nhưng phát sinh nhưng chưa có quy định trong Luật Này, được quy định tại khoản 32, điều 79 đã quy định rõ.

Điều 87, Luật đất đai cũng đã đưa ra quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, để phát triển kinh tế, xã hội với nhiều điểm mới, đảm bảo tính dân chủ, công bằng, minh bạch.

Điều 91 của Luật đã quy định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi bị thu hồi đất, các nguyên tắc cần tuân thủ: Việc bồi thường đất được thực hiện giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đã thu hồi, trường hợp không có đất bồi thường, thì được bồi thường theo giá đất cụ thể của loại đất đó.

Với người sở hữu đất bị thu hồi, nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất nhà ở thì sẽ được xem xét bồi thường bằng các mục đích sử dụng với loại đất nhà ở và thu hồi. Khu tái định cư phải được hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật, đồng bộ theo quy hoạch chi tiết, phù hợp với phong tục tập quán, truyền thống văn hóa của nơi có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi quyết định thu hồi đất. Giá đất bồi thường là đất cụ thể được quy định tại điểm e, khoản 1, điều 160.

Với quyền tiếp cận đất đai của các dự án Bất động sản, Luật đất đai có quy định về các trường hợp: “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” với đất do nhà nước tạo lập, hoặc “giao và cho thuê đất thông qua đấu thầu do nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” (điều 126) với “đất chưa giải phóng mặt bằng” nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. 

Nhà đầu tư BĐS được tiếp cận quỹ đất đai thông qua quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất ở, đất khác đủ điều kiện tự thực hiện dự án, phù hợp với quy hoạch tại khoản 3 Điều 122, khoản 6 Điều 127, thỏa thuận về quyền nhận quyền sử dụng đất ở tại điểm b khoản 1 Điều 127.

Bảng giá đất cũng sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm.

Cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cơ chế kiểm tra, giám sát của hội đồng nhân dân và trung ương trong việc xây dựng giá đất, ông Bình cho hay, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính Phủ, quy định cụ thể các phương pháp định giá đất.

Luật quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm và lần lượt được công bố, áp dụng từ 01/01/2026, việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn với từng khu vực có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất tốt.

Quy định chi tiết về thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền thuê và tiền sử dụng đất với từng trường hợp giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn đất, cho đất làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất…

Luật mới quy định rõ UBND có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể, trong thời gian không quá 180 ngày, kể từ thời điểm xác định giá đất, với các trường hợp nêu trên.

Với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất mới để tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thì UBND có thẩm quyền chỉ ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê, chuyển hình thức sử dụng đất, gia hạn và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Bổ sung quy định tiền thuê đất hàng năm được áp dụng cho chu kỳ 5 năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo sẽ được tính bằng bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.

Trường hợp giá thuê đất tăng so với chu kỳ trước, thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh không quá tỷ lệ do chính phủ quy định theo từng giai đoạn. Đồng thời, tỷ lệ do chính phủ không quá trông chỉ số giá tiêu dùng hàng năm của cả nước, trong giai đoạn 5 năm trước đó.

Việc phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất đất cho chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể, với các trường hợp nêu trên. Cũng theo ông Bình, Luật đã quy định các phương pháp định giá đất cụ thể: Phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, thu thập và phương pháp điều chỉnh hệ số, chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 4 phương pháp trên sẽ được sự đồng ý của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất cụ thể mà kết quả thấp hơn Bảng giá đất thì sử dụng giá trong Bảng giá đất.

Luật cũng bỏ quy định về Chính phủ ban hành khung giá Đất, sau đó giao thẩm quyền cho địa phương ban hành Bảng giá đất. Các trường hợp áp dụng bảng giá đất được mở rộng để đơn giản hóa thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian với các trường hợp phải xác định giá đất. Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể với các trường hợp cho thuê, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất… Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, thu hồi sẽ thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.