Quỹ đầu tư bất động sản dù còn khá mới tại Việt Nam nhưng đã nhanh chóng được nhiều người biết tới và được đánh giá là hình thức đầu tư hấp dẫn. Vậy quỹ đầu tư bất động sản là gì? Đặc điểm và danh mục đầu tư của quỹ ra sao? Cùng Chứng khoán Vina tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ đầu tư bất động sản viết tắt là REIT. Theo quy định tại khoản 43 điều 4 luật chứng khoán 2019, quỹ đầu tư bất sản là một hình thức của quỹ đầu tư chứng khoán, đầu tư chủ yếu vào các sản phẩm là bất động sản và chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản.

Khi đầu tư vào quỹ REIT, nhà đầu tư sẽ mua chứng chỉ quỹ phát hành thay vì mua bất động sản trực tiếp. Bên cạnh đó, quỹ sẽ không có nghĩa vụ mua lại chứng chỉ quỹ của nhà đầu tư khi họ có nhu cầu bán. Nhà đầu tư nhận lợi nhuận dưới dạng cổ tức theo thời gian quy định của quỹ.

Tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động đều do công ty nước ngoài sở hữu, ví dụ như: ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VNL của Vinacapital, VPH của Saigon Asset Management, VPF của Dragon Capital.

Điều kiện hoạt động quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản REIT phải đáp ứng các yêu cầu sau dựa trên quy định của pháp luật:

• Quỹ đầu tư phải đầu tư tối thiểu 65% tài sản ròng vào bất động sản tại Việt Nam để cho thuê hoặc kinh doanh và tạo lợi nhuận ổn định. Chứng khoán của tổ chức phát hành phải là của một tổ chức kinh doanh bất động sản với 65% doanh thu từ sở hữu và kinh doanh bất động sản tính theo báo cáo tài chính gần đây nhất.
• Quỹ không được đầu tư quá 35% tài sản ròng vào các tài sản được phép đầu tư (trừ bất động sản) mà không tính phần đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản.
• Ít nhất 24 tháng kể từ ngày giao dịch mua thì nhà đầu tư mới được quyền nắm giữ bất động sản, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.
• Quỹ được phép bảo lãnh hoặc cho vay các khoản vay với điều kiện tổng số khoản vay không vượt quá 5% tài sản ròng của quỹ tại thời điểm phát sinh.
• Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đóng và phải đáp ứng số lượng nhà đầu tư tối thiểu là 100 nhà đầu tư (theo quy định về quỹ đại chúng). 

Danh mục đầu tư của quỹ REIT

Theo quy định tại Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC, danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản có thể bao gồm các loại tài sản sau đây:

• Tiền gửi ngân hàng thương mại và các giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
• Công cụ nợ, trái phiếu Chính phủ và chính quyền địa phương lẫn cổ phiếu, trái phiếu được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán, chứng chỉ quỹ đại chúng.
• Trái phiếu chưa niêm yết của các công ty phát hành, cổ phiếu của các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn.
• Quyền phái sinh với các sản phẩm chứng khoán mà quỹ đang nắm giữ.
• Quỹ REIT còn được đầu tư vào các loại hình bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Quỹ đầu tư bất động sản phân phối lợi nhuận thế nào?

Quỹ đầu tư bất động sản phải chi trả tối thiểu 90% lợi nhuận trong năm cho nhà đầu tư dưới dạng lợi tức. Bên cạnh đó, quỹ sẽ phân phối lợi tức bằng tiền hoặc chứng chỉ. Quỹ quản lý phải thông báo đến nhà đầu tư tối thiểu 15 ngày trước khi phân phối, bằng cách sử dụng địa chỉ liên lạc hoặc email đã đăng ký. Việc phân phối lợi nhuận của quỹ phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Lợi nhuận cho nhà đầu tư được phân phối từ kết quả kinh doanh hoặc lợi nhuận sau khi nộp thuế và các khoản phải trả theo pháp luật quy định.
• Mức lợi tức phải tuân theo chính sách phân phối của quỹ quy định trong Điều lệ và được chấp thuận bởi Đại hội nhà đầu tư.
• Sau khi trả tiền, quỹ phải đảm bảo có nguồn vốn để thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản và giá trị tài sản còn lại sau khi trả lợi tức phải không thấp hơn 50 tỷ đồng.
• Trong trường hợp phân phối lợi tức qua chứng chỉ quỹ, quỹ phải có đầy đủ nguồn tài chính để tương ứng với lợi nhuận sau khi trả thuế dựa trên bản báo cáo tài chính gần đây nhất đã được kiểm toán hoặc kiểm tra.

Ưu điểm và hạn chế của quỹ REIT

Ưu điểm

Quỹ REIT có đa dạng tài sản các loại tài sản, các nhà đầu tư khi tham gia vào quỹ sẽ có nhiều lựa chọn với các dạng đầu tư như mua trái phiếu, mua cổ phiếu hay mua chứng chỉ quỹ bất động sản…

Ngoài ra, quỹ còn có luật lệ rõ ràng, minh bạch, được quy định chi tiết theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản sẽ được nhận có gốc lẫn lãi như trái phiếu thông thường. Hơn nữa, nhà đầu tư không có vốn lớn vẫn có thể tham gia đầu tư gián tiếp thông qua công ty quản lý quỹ.

Ngoài ra, quỹ REIT còn có một số ưu điểm khác nhau: 

• Đem tới cơ hội đầu tư vốn thấp, thanh khoản cao: Trước đây, để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần chuẩn bị một số vốn lớn để mua nhà đất. Nhưng giờ đây, nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường BĐS với số vốn thấp hơn nhiều. Các dự án sẽ được đánh giá, thẩm định bởi các chuyên gia nên luôn đảm bảo về tính thanh khoản. 
• Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: Hầu hết các quỹ REIT đều có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp và hoạt động theo quy định của pháp luật. 
• Tính minh bạch: Chính nhờ việc hoạt động theo quy định của pháp luật nên các quỹ đầu tư bất động sản luôn đảm bảo về tính minh bạch, công khai trong mọi hoạt động. 
• Cơ hội nhận lợi nhuận cao: theo quy định, quỹ REIT sẽ chia đến 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư và giữ lại 10% để hoạt động, duy trì quỹ. 

Hạn chế

Khi tham gia quỹ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư không được quyền quyết định trực tiếp mà bị phụ thuộc hoàn toàn vào chiến lược của ban điều hành quỹ. Đồng thời nhà đầu tư cũng phải trả phí quản lý quỹ định kỳ.

Bên cạnh đó, quỹ đầu tư cũng có những rủi ro nhất định khi thị trường bất động sản có biến động thì giá trị của quỹ đầu tư cũng sẽ giảm theo. Dù cho quỹ REIT được đánh giá là minh bạch nhưng cũng chỉ ở mức tương đối bởi việc định giá NAV quỹ liên quan chặt chẽ đến các hoạt động đánh giá chính xác giá trị của những bất động sản quỹ nắm giữ. Hiện nay các quỹ REIT chủ yếu là từ công ty nước ngoài nên nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu cao.

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Hiện nay, quỹ đầu tư bất động sản đang ngày càng phổ biến ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu hết các quỹ REIT đều do các công ty nước ngoài sở hữu. Chính vì thế, dù đã có nhiều quy định của pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn băn khoăn về việc có nên đầu tư vào loại quỹ đầu tư này hay không.

Có thể thấy, quỹ REIT có nhiều ưu điểm hơn so với các hình thức đầu tư bất động sản truyền thống, cho phép nhà đầu tư với số vốn nhỏ cũng có thể tham gia. Đặc biệt, tỷ lệ chi trả cổ tức của quỹ rất cao, rủi ro thấp hơn. Lợi tức của quỹ được trả theo hoạt động thực chứ không phụ thuộc vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban điều hành.

Cổ phiếu quỹ REIT cũng là một cơ hội cho các nhà đầu tư sở hữu một số vốn nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản – một ngành thường được coi là yêu cầu một số tiền lớn để tham gia thị trường.

Tuy nhiên, mức chiết khấu cho các quỹ REIT nước ngoài hiện nay vẫn cao nên bạn vẫn phải cân nhắc khi chiết khấu phải trả phù hợp với lợi nhuận mà bạn nhận được. Điểm này cũng là yếu tố quan trọng nhất phải để ý khi quyết định chọn một quỹ đầu tư để góp vốn. Bạn cần cân nhắc thật kỹ dựa trên nhu cầu, nguồn vốn và khẩu vị rủi ro của mình. 

Hy vọng qua bài viết trên đây, bạn đã hiểu rõ hơn về quỹ đầu tư bất động sản. Dù vẫn còn mới nhưng quỹ REIT đã nhanh chóng phổ biến, được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, quỹ đầu tư bất động sản vẫn còn một vài hạn chế. Vì thế, hãy tìm hiểu và cân nhắc thật kỹ để đưa ra được quyết định đầu tư phù hợp nhất nhé.

Hiện nay, VNSC đã trở thành đối tác phân phối quỹ của nhiều đơn vị uy tín. Để biết thêm về việc đầu tư quỹ, bạn có thể truy cập liên kết bên dưới để tìm hiểu thêm.